厦门市总面积逾1700平方公里,但厦门本岛的面积仅有132平方公里,厦门经济特区的发祥地,兼具厦门商业和政治中心功能。而现在岛上挤着超过200万人,仍然有不断增加的趋势,住宅供不应求已经成为长期主题。
厦门网上房地产数据显示,截至8月31日,厦门可售商品住宅存量为309.8万平方米,平均月增库存约20万平方米,累计可售套数为22706套。根据2013年9月~2014年8月月均销售23.75万平方米计算,库存量需要13个月可去化完毕。即便类比一线城市,这一数据已经十分优异,戴德梁行的数据显示,广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。
多因素支持房价上涨
厦门楼市缘何独自坚挺?《每日经济新闻》记者在采访中发现,土地供应、人口吸附能力、城市消费能力等左右房价的因素,厦门全部站在上涨这一边。
按照原计划,2013年厦门计划出让62幅地块,计划供应土地面积341.99万平方米,建筑面积约753.73万平方米,其中商品住宅用地建筑面积405万平方米。
最终,2013年度厦门市出让土地总建筑面积达385.73万平方米,其中,住宅建筑面积136.16万平方米。由此来看,2013年实际出让的土地面积供应量只有年初供应计划的一半。
没有完成土地供应计划并不是因为土地市场行情不好。事实上,去年厦门商住地块土地溢价率高达117.3%,基本只要一块地出来就有众多企业争抢。
“以今年上半年为例,出让的十宗用地中,只有五宗是商住用地,僧多粥少,经过很多轮的竞拍。这会抬高厦门开发商在当地的土地成本,这就决定了未来房地产走势。”厦门当地一位开发商告诉记者。
一位业内人士认为,厦门因为土地紧缺,每推出一块土地便遭到房企疯抢,进而带动周边房价上涨,因此供地部门显得格外谨慎,供地节奏的放缓反过来助长了开发商抢地的冲动。
厦门大学经济学系副教授丁长发也指出,作为副省级城市,厦门市的公共服务可以超过福州,教育和医疗资源都在全省领先。“我认识的福建省其他城市科级干部都在厦门买房子,这就可见它的虹吸效应有多大了。”
后市仍被业内看好
与其他城市颇具危机感迥异的是,在当地业内人士看来,厦门房价未来仍具备上涨理由。
8月15日“闽八条”厦门细则落地,其规定,岛外各区,包括集美区、海沧区、同安区、翔安区不再执行住房限购措施。岛内思明区、湖里区非普通商品住房不再执行住房限购措施。非本市户籍居民家庭,首次在思明区、湖里区购房的刚需人群,限购1套普通商品住房。
这一政策颇具争议,观点也针锋相对。2014年上半年,厦门全市住宅成交13143套,比去年同期的24903套下跌了47.2%;成交面积155.48万平方米,与去年同期的284.49万平方米相比,下跌了45.35%,但其房价环比涨幅却位居全国第一。
“厦门的房价几乎没有调整,却率先放开限购,这样做对市场冲击不小。”中原地产首席市场分析师张大伟说,综合来看,厦门并不具备放开限购的条件,一旦全面放开,在供应有限的情况下,厦门的房价可能进一步上涨。
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