【掌柜日报】郁亮盛“市”危言:房价单边上涨时代必然结束

　　一些城市房价持续走高，新一轮严厉调控来临。房地产行业徘徊在路口的敏感时刻，万科的举动和选择引人注目。

　　楼市将呈现怎样的格局?房地产行业的风险点何在?万科如何迎接挑战?针对这些问题，《经济参考报》记者近日独家专访了万科集团总裁郁亮。

　　谈走向：

　　供求关系不支持一直高速上涨

　　记者：新一轮调控开始，您认为未来中国房地产市场将呈现怎样的走向?

　　郁亮：房地产分析的背后是人口分析。根据万科测算，我国城镇主流购房人群(20岁至49岁)人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。当然，小城镇的人口还在向大城市流动，非都市圈人口还在向都市圈流动。但无论如何，因为城镇化而导致住房需求井喷式爆发的时代已经结束。这个变化，就发生在2015年。

　　从供给角度看，十年前我们确实存在严重的住房短缺，但随着过去十年的大规模建设，这个缺口已经基本补上。2006年至2015年这十年间，万科统计的57个大中城市中，有28个城市每年每人商品住宅新开工面积的平均值超过2平方米。而发达国家在城市化完成后，住宅每年的人均建设量，一般是不超过1平方米。

　　过去十年因为要补课，多盖一点是合理的。但这么大的全国建设量，不可能一直保持下去。几个重要都市圈，因为人口还在流入，未来还是应该多盖一点房子，但那些人口停滞甚至流出的地方，确实不能再这么盖下去了。

　　“青山遮不住，毕竟东流去”。购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。

　　当然，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。

　　可以预见，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。

　　记者：北上广深等一线城市的房地产市场会怎样?

　　郁亮：人口不断涌入，财富加速聚集，这决定了一线城市楼市表现不会特别差。

　　但北上广深的高房价问题也必须重视。房价平稳，年轻人才会有奔头。光给人才发房补、建保障房还远远不够，每个城市都应提出自己的普通住宅发展计划。即使是一线城市，房价也应该稳住，而且，也可以稳住。

　　谈调控：

　　欣慰与忧虑并存

　　记者：您怎么看最新一轮的房地产调控?

　　郁亮：2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来，一些城市楼市持续火爆，但高处不胜寒，国家及时调控，是非常必要的和令人欣慰的，这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是利好。

　　记者：对于这些房价过快上涨的城市，在您看来，应该采取什么策略?

　　郁亮：去年以来，一些城市的房价上涨确实过火了，采取严厉的“外科手术”式调控是需要的，如果这个时候再上涨，对国家而言就是毒药。房地产调控从原来的“两限”到现在的“四限”，短时间对于控制房价过快上涨，建立一个合理预期是有效果的。

　　但长期来看，要稳定热点城市房价，还是要靠增加供应。和全国的情况不同，这些城市人口还在持续流入，新增需求依然旺盛。而且，这些城市增加供应也是完全可能的。

　　有人说一线城市没地了，但跟东京比一比就知道，还有地。一是放活旧改，增加土地供应的来源。比如深圳搞强区放权，把旧改项目的审批权下放到区里，鼓励市场力量主导旧改，一下子多出很多房子。

　　二是适当提高土地利用效率。在地价昂贵的城市里把楼房盖高点是国际通行做法。我接触过一个莫斯科投资计划，不买地，专门给一些五六层的老房子装电梯，上面加盖四层房子。