钱紧一年 | 中梁浮出水面：亟需调整航向

　　从2016年的1790%降低至2019上半年的43.5%，中梁净负债率从最危险的地方用四年回到了安全的边界。1.7现金短债比以及50%的短期债务比算不上特别优秀，但已足够让曾经在天空中飞了几年的中梁，缓缓安全落地。

　　经营性现金流则远远算不上优秀，上半年净流出97.6亿元。中梁还在持续扩张过程中，较高的权益比让中梁现金流承受了不小压力。虽然现金流回款及时，但持续的买地支出还是让其在规模突进中出现了较大的逆差。

　　过去3年，中梁的融资成本分别为9.4%、7.9%、9.9%，上半年为10%，可以说借来的钱都是贵钱。

　　融资方面最大的特点是信托，这也是中梁发家的根本。建立信托公司发放产品，通过连带担保和资产抵押后筹集资金，这也是中梁融资成本居高不下的原因之一。

　　目前，中梁的债务结构为51%的其他贷款(信托)，以及49%的银行贷款。相较于2018年，银行贷款比率在逐步提升。银行贷款利率成本为7.6%，非银贷款为12.4%，差了将5个百分点，如若将来中梁能够减少部分非银贷款，将对公司释放利润有很大帮助。

　　上市筹集的27亿港元中31.6%亦将用作偿还信托贷款，能够上市对中梁将来借到便宜的钱很重要。

　　而三大评级机构标普、惠誉、穆迪分别给予的B+、B+及B1主体评级，对中梁来则是锦上添花，有了好的评级，境外债就更好利用。

　　中梁上市两个月后成功发行了第一笔美元债，总额为3亿美元，于2021年9月26日到期，年利率为11.5%。

　　这笔钱并不便宜，甚至与部分信托成本相当，但上市公司第一笔美元债一般会比较贵，能够发出去比利率来说更重要。评级机构对于未来的背书，会帮助中梁发行更便宜的美元债。

　　二线并道

　　有多少钱决定了你能去哪，钱不够那就买一张近一点的票，中梁当年用全副身家押注在了通往三四线的火车上。

　　在房地产市场利用面粉产出面包的过程中，杨剑选择了薄利多销，用便宜的面粉造出最多人需要的面包。

　　对于中梁的发展方向，杨剑曾经讲过：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马MINI。你开10辆大奔，我开50辆宝马MINI，我还是大有机会。”

　　下沉市场带来的福利，让中梁从百亿跨越到千亿。短短3年时间内的火箭跳跃，没有让杨剑被胜利冲昏头脑。随着棚改政策的变动，中梁也随之调整了自己的拿地策略。

　　2019年7月的港交所敲钟仪式现场，黄春雷也提到：“如果下半年房地产资金收紧，在二线的土地投资可能会加大。”

　　“在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。”他表示。

　　中梁在2019年上半年首次进入了18个新城市，获取了70个项目，其中包含了西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等多个二线城市，买地金额达到320亿，二线占比达到40%，三线占比51%，总建面814万平方米，新增货值940亿元，平均地价仅为3900元/平方米。

　　中梁控股称：“拟继续扩大在全国范围内的业务，并进一步提升二线城市渗透率。”在2018年下半年，中梁已将重心转至二线及强三线，二线占比逐步提升。

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