钱紧一年 | 中梁浮出水面：亟需调整航向

　　上述两个图表为中梁半年报所披露的土储分布情况，总土地储备约5300万平方米，385个项目位于139个城市中，未售货值约3400亿。中梁十分依赖与信任江浙一带，尤其是身为大本营的浙江有超过1200万平方米土储，显然对深耕当地所带来的去化效果十分自信。

　　但一贯称为长三角经济区的江浙沪，中梁缺少了在上海的规划。更有意思的是，中梁为了全国化布局的快速扩张，在2016年将总部搬迁至上海后，至今没有在上海有过任何一块土地和项目，和一线城市这个标签从未匹配在一起。

　　一方面是一线城市土地指标稀缺，竞争房企多，所需的资金量大，且面对的管制和限价是下沉市场无法比拟的，擅长快进快出的中梁对此并不熟悉。

　　从图表中不难看出，中梁已经逐步完成了二三线转型，虽然仍有不足2成土储位于四线城市，但2019年上半年新购置土地中仅有9%位于四线，相比2018年14%的四线城市新增土储来说，中梁在调整着自己的计划。

数据来源：企业公告，观点指数整理

　　最主要原因在于四线城市的去化难题，在棚改红利以及返乡置业热潮褪去后，对于当地工资并不高、人口增长不快的现状而言，房子并没有当初那么好卖。

　　下半年，中梁持续着二三线拿地的节奏，包括无锡、宁波、成都、合肥、沈阳等都成为了中梁二线与强三线版图中的一员。

　　值得注意的是，中梁权益比维持在较高的79%，虽然对比过往几年超过80%的权益比来说稍有下滑，但接近80%仍然为一线房企中的较高一档。目前将重心往二线靠拢的中梁，面对逐渐高企的房价，选择了更多的合作，降低风险及支出。

　　如果用杨剑的大奔和MINI比喻，中梁现在应该是左手5辆大奔，右手25辆MINI，二三线两开花。

　　对比往年，据中梁6月份公布的招股书披露，在2016年获取地块数量为63宗;2017年为119宗;2018年为221宗，获取土地数量在3年内大幅增长。

　　为了配合每年的销售指标增长要求，中梁的土地储备也需要大幅增长。以中梁70%左右的去化率来看，新进入很多城市以及调整二线比例，去化率可能会进一步下降，这就要求中梁当年可售货值增长更快。

　　然而，商业开发不足让中梁错过了不的地块，因为现如今许多出让地块都打包了附近的商业整体开发。虽然在投资性物业经验上有所缺失，但中梁并没有像其他房企打算转型，核心还是住宅开发，但会寻求一些商住地块的联动买地机会。

　　2019年上半年新增70个项目，全年新增项目数应该不会超过2018年。一是大环境下地价比较高，二是融资端限制了很多以前可以使用的财技。“稳”字当头的政策下，中梁也选择了以稳为主。

　　另一方面，中梁2019年需要一份更好看的财务报表，来通过港交所的聆讯并顺利上市，少拿地就可以有更好的现金流。中梁转往二三线的战略部署则让其进入了很多陌生城市，需要熟悉当地市场后再快步前进。